Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen richtig lesen

Wer eine Liegenschaft ersteigert, kauft sie so, wie sie im Lastenverzeichnis und in den Steigerungsbedingungen beschrieben ist. Der Ersteigerer erwirbt die Sache «in dem Zustand und mit den Rechten und Lasten, die durch die öffentlichen Bücher oder die Versteigerungsbedingungen bekannt gegeben sind oder von Gesetzes wegen bestehen» (Art. 234 Abs. 2 OR). Diese beiden Dokumente sind deshalb Pflichtlektüre.

Wo Sie die Dokumente erhalten

Die Steigerungsbedingungen liegen mindestens zehn Tage vor der Steigerung beim Betreibungs- oder Konkursamt zur Einsicht auf (Art. 134 SchKG). Das Lastenverzeichnis wird – entsprechend dem Ausgang allfälliger Prozesse oder Beschwerden berichtigt – den Steigerungsbedingungen als Anhang beigefügt (Art. 45 Abs. 2 VZG). Viele Ämter stellen beides als PDF online; sonst können Sie Kopien beim Amt verlangen. Das Bundesamt für Justiz stellt das Musterformular VZG 13 B zur Verfügung, an dem sich die meisten Ämter orientieren.

Teil 1: Das Lastenverzeichnis

Vor der Versteigerung ermittelt das Amt anhand des Grundbuchauszugs und der Eingaben der Berechtigten alle auf dem Grundstück ruhenden Lasten (Art. 140 Abs. 1 SchKG). Das Verzeichnis wird den Beteiligten zugestellt, die es innert zehn Tagen bestreiten können (Art. 140 Abs. 2 SchKG).

Typischer Aufbau:

1. Beschreibung des Grundstücks: Grundbuchnummer, Gemeinde, Fläche, Gebäude, Zugehör (z.B. Einbaugeräte, Maschinen) und die betreibungsamtliche Schätzung.
2. Grundpfandrechte: Schuldbriefe und Grundpfandverschreibungen mit Rang, Pfandsumme und angemeldeter Forderung samt Zinsen. Hier sehen Sie, welche Beträge fällig sind und welche nicht.
3. Dienstbarkeiten und Grundlasten: Wegrechte, Leitungsrechte, Baubeschränkungen, Wohnrechte, Nutzniessungen.
4. Vorgemerkte persönliche Rechte: z.B. vorgemerkte Mietverträge, Vorkaufs- oder Kaufsrechte.
5. Gesetzliche Pfandrechte: z.B. für Grundstückgewinnsteuern, Liegenschaftssteuern oder Handwerkerpfandrechte, soweit angemeldet.

Worauf achten?

• Rang: Dienstbarkeiten, die vor einem Grundpfand eingetragen sind, bleiben auch nach der Steigerung bestehen. Ist eine Last später als ein Pfandrecht und ohne dessen Zustimmung eingetragen worden, kann der Pfandgläubiger einen Doppelaufruf verlangen: Das Grundstück wird mit und ohne die Last ausgerufen (Art. 142 SchKG, Art. 56 VZG). Reicht das Angebot mit der Last nicht zur Deckung, kann die Last gelöscht werden.
• Bestrittene Ansprüche: Ist ein Anspruch im Lastenverzeichnis streitig und beeinflusst der Streit den Preis, wird die Versteigerung ausgesetzt (Art. 141 SchKG).
• Wohnrecht und Nutzniessung: Sie können den Wert für einen Selbstnutzer erheblich mindern. Mehr dazu im Artikel Wohnrecht, Mieter und Dienstbarkeiten.

Teil 2: Die Steigerungsbedingungen

Die Steigerungsbedingungen sind so einzurichten, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt (Art. 134 Abs. 1 SchKG). Ihr Inhalt ist in Art. 45 VZG vorgegeben. Die wichtigsten Punkte:

Übernahme von Lasten

Das Grundstück wird mit allen nach dem Lastenverzeichnis darauf haftenden Belastungen versteigert. Die persönliche Schuldpflicht für nicht fällige Pfandforderungen geht auf den Ersteigerer über, soweit sie nach dem Zuschlagspreis noch zu Recht bestehen (Art. 45 Abs. 1 lit. a VZG, Art. 135 SchKG). Fällige grundpfandgesicherte Schulden werden dagegen nicht überbunden, sondern vorweg aus dem Erlös bezahlt.

Praktisch bedeutet das: Ein Teil Ihres Gebots wird nicht bar bezahlt, sondern durch Übernahme bestehender, nicht fälliger Hypotheken «verrechnet». Ob und zu welchen Konditionen die Bank die Hypothek mit Ihnen weiterführt, sollten Sie vorher klären.

Barzahlung

Bar zu bezahlen (auf Abrechnung am Zuschlagspreis) sind insbesondere die fälligen pfandgesicherten Kapitalforderungen, fällige Zinsen, Betreibungs- und Verwaltungskosten, die Verwertungskosten und ein allfälliger Mehrerlös (Art. 46 VZG).

Zusätzliche Kosten

Ohne Anrechnung an den Zuschlagspreis tragen Sie die Kosten der Eigentumsübertragung und der Grundbuchänderungen, die Handänderungsabgaben sowie noch nicht fällige Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht und laufende Abgaben wie Wasser oder Strom (Art. 49 VZG). Zu weiteren Zahlungen sind Sie nur verpflichtet, wenn die Bedingungen es vorsehen. Mehr dazu unter Kosten und Gebühren nach dem Zuschlag.

Zahlungsmodus und Anzahlung

Die Bedingungen legen fest, ob an der Steigerung eine Anzahlung oder Sicherheit zu leisten ist und ob ein Zahlungstermin gewährt wird (Art. 45 Abs. 1 lit. e VZG). Ein Zahlungstermin beträgt höchstens sechs Monate (Art. 136 SchKG). Wird eine sofortige Anzahlung verlangt, erfolgt der Zuschlag erst nach deren Leistung (Art. 60 Abs. 2 VZG).

Weitere typische Klauseln

• Gebotsschritte: Mindestbetrag, um den ein Angebot das vorhergehende übersteigen muss (Art. 45 Abs. 1 lit. f VZG).
• Gewährleistung: Die Gewährspflicht wird in aller Regel wegbedungen (Art. 45 Abs. 1 lit. g VZG).
• Nutzen und Gefahr: ab wann Erträge (z.B. Mietzinse) Ihnen zustehen und Sie die Risiken tragen.
• Personen im Ausland: Hinweis auf die Bewilligungspflicht nach dem BewG und die Erklärung nach dem Zuschlag (Art. 19 BewG).

Eine einfache Rechnung

Um Ihr Maximalgebot zu bestimmen, hilft folgende Struktur – mit den Zahlen aus den konkreten Bedingungen:

1. Ihr Gesamtbudget für Kauf, Nebenkosten und Renovation
2. minus Kosten nach Art. 49 VZG (Eigentumsübertragung, Grundbuch, Handänderungsabgabe, gesetzliche Pfandrechte)
3. minus geschätzte Renovations- und Räumungskosten
4. = maximal möglicher Zuschlagspreis

Prüfen Sie dann, welcher Teil davon bar und welcher durch Übernahme von Pfandschulden zu leisten ist, und ob Ihre Finanzierung beides abdeckt.

Häufige Fragen

Kann ich das Lastenverzeichnis noch anfechten?

Als Bietender nicht. Bestreiten können es die Beteiligten (Gläubiger, Schuldner, Berechtigte) innert zehn Tagen nach Zustellung (Art. 140 Abs. 2 SchKG). Für Sie ist das bereinigte Verzeichnis massgebend.

Was, wenn die Bedingungen unklar sind?

Fragen Sie beim Amt nach, bevor Sie bieten. Nach dem Zuschlag sind Unklarheiten Ihr Risiko. Bei grösseren Beträgen lohnt sich eine Prüfung durch eine Anwältin, einen Notar oder eine Treuhänderin.

Quellen

• SchKG, Art. 134–142
• VZG, Art. 45–49, 56, 60
• Bundesamt für Justiz: Formular VZG 13 B
• OR, Art. 234