Zwangsversteigerungen in den Kantonen: was überall gleich ist und was nicht

Das SchKG gilt in der ganzen Schweiz, doch Organisation der Ämter, Publikation, Online-Auktionen und Steuern unterscheiden sich je nach Kanton. Ein Überblick mit offiziellen Quellen.

Das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) und die Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) gelten in allen Kantonen. Die Regeln zu Aufruf, Zuschlag, Zahlung und Lastenverzeichnis sind also überall dieselben. Trotzdem erleben Bietende von Kanton zu Kanton Unterschiede. Dieser Artikel zeigt, wo sie liegen.

Was bundesweit gleich ist

Ablauf der Steigerung: dreimaliger Aufruf, Zuschlag an den Meistbietenden (Art. 126 und 142a SchKG, Art. 60 VZG).
Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen: Auflage mindestens zehn Tage vor der Steigerung (Art. 134 SchKG).
Publikation von Grundstücksteigerungen: mindestens einen Monat im Voraus (Art. 138 SchKG).
Keine Gewährleistung (Art. 234 OR).
Barzahlung höchstens bis 100 000 Franken (Art. 129 und 136 SchKG).
Lex Koller für Personen im Ausland (Art. 19 BewG).

Was die Kantone regeln

Organisation der Ämter

Jeder Kanton bildet für Betreibungen und Konkurse einen oder mehrere Kreise und bestimmt deren Zahl und Grösse (Art. 1 SchKG). In jedem Betreibungskreis gibt es ein Betreibungsamt, in jedem Konkurskreis ein Konkursamt. Die beiden Ämter können zusammengelegt werden (Art. 2 SchKG).

In der Praxis heisst das: In manchen Kantonen gibt es ein einziges kantonales Konkursamt, in anderen mehrere regionale Ämter. Betreibungsämter sind teils nach Gemeinden, teils nach Regionen oder Bezirken organisiert. Wer zuständig ist, erfahren Sie auf der Website des Kantons. Mehr zum Unterschied der beiden Ämter: Betreibungsamt oder Konkursamt?

Aufsichtsbehörden

Jeder Kanton bezeichnet eine Aufsichtsbehörde über die Ämter und kann zusätzlich untere Aufsichtsbehörden bestellen (Art. 13 SchKG). An sie richtet sich eine Beschwerde gegen eine Verfügung des Amts, etwa gegen einen Zuschlag (Art. 17 und 132a SchKG).

Publikation

Öffentliche Bekanntmachungen erfolgen im Schweizerischen Handelsamtsblatt und im betreffenden kantonalen Amtsblatt; für Fristen ist das SHAB massgebend (Art. 35 SchKG). Viele kantonale Amtsblätter sind über das Amtsblattportal zugänglich. Bei beweglichen Sachen ist eine Publikation im Amtsblatt nicht vorgeschrieben (Art. 125 SchKG); diese Steigerungen findet man oft nur auf den Websites der Ämter oder auf Online-Plattformen.

Online-Auktionen

Einige Kantone und Ämter versteigern bewegliche Sachen online. Versteigerungen Schweiz verfolgt derzeit unter anderem die Online-Plattformen der Kantone Bern und Thurgau, Angebote aus Zürich, Basel-Stadt und Zug sowie die Plattform des Kantons Tessin. Die Regeln (Registrierung, Gebotsschritte, Abholung) legt jede Plattform selbst fest. Mehr: Online-Auktionen der Ämter.

Sprache

Publikationen und Steigerungsbedingungen erscheinen in der Amtssprache des Kantons bzw. des Bezirks: Deutsch, Französisch oder Italienisch; in zweisprachigen Kantonen teils in beiden. Die Steigerung selbst wird in der Amtssprache durchgeführt. Planen Sie bei Objekten in einer anderen Sprachregion Zeit für die Übersetzung der Unterlagen ein.

Grundbuch

Das Grundbuch wird von kantonalen Grundbuchämtern geführt. Gebühren und Abläufe für die Eintragung nach dem Zuschlag unterscheiden sich.

Steuern: die grössten Unterschiede

Handänderungssteuer

Laut der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV, Handänderungssteuer) gilt:

Der Kanton Schwyz erhebt keine Handänderungssteuer.
In Zürich, Glarus, Zug und Schaffhausen haben die Handänderungsabgaben nur Gebührencharakter (Grundbuchgebühr). Zürich erhebt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr.
In den übrigen Kantonen wird eine eigentliche Steuer oder eine Mischform erhoben.
Wer zahlt, ist ebenfalls kantonal geregelt: In vielen Kantonen grundsätzlich der Erwerber, in Basel-Landschaft Veräusserer und Erwerber je zur Hälfte, im Aargau je nach Vereinbarung.

Liegenschaftssteuer

Laut ESTV (Liegenschaftssteuer, Stand August 2024) verzichten die Kantone ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL und AG auf eine Liegenschaftssteuer in jeglicher Form. Eine Liegenschaftssteuer im eigentlichen Sinn erheben BE, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE und JU; in NE nur auf Anlageliegenschaften.

Mehr zu den Steuern: Steuern beim Ersteigern einer Liegenschaft.

Tipps für die Suche über Kantonsgrenzen hinweg

Nutzen Sie die Filter von Versteigerungen Schweiz nach Kanton und Objektart.
Lesen Sie die Originalpublikation, die bei jedem Objekt verlinkt ist.
Klären Sie kantonale Steuern und Gebühren beim Grundbuchamt oder der Steuerverwaltung.
Rechnen Sie bei Liegenschaften die Anreise für Besichtigung und Steigerung mit ein.

Häufige Fragen

Gelten in jedem Kanton andere Steigerungsregeln?

Nein. Die Regeln zur Verwertung stehen im Bundesrecht (SchKG, VZG). Unterschiedlich sind Organisation, Publikationskanäle, Gebühren für das Grundbuch und Steuern.

Kann ich in einem anderen Kanton mitbieten?

Ja. Der Wohnsitz spielt für die Teilnahme keine Rolle. Für Personen im Ausland gelten die Regeln der Lex Koller.

Quellen

Keine Rechtsberatung. Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und die publizierten Versteigerungen in der Schweiz und ersetzt keine Beratung durch eine Fachperson. Massgebend sind das Gesetz, die Steigerungsbedingungen und die Auskünfte des zuständigen Betreibungs- oder Konkursamts.