Finanzen
Steuern beim Ersteigern einer Liegenschaft
Handänderungssteuer, Liegenschaftssteuer, Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert und gesetzliche Pfandrechte: welche Steuern beim Kauf an einer Zwangsversteigerung in der Schweiz eine Rolle spielen.
Wer eine Liegenschaft ersteigert, kauft nicht steuerfrei. Je nach Kanton fallen beim Erwerb, während des Besitzes und bei einem späteren Verkauf Steuern an. Dieser Artikel gibt einen Überblick. Die konkreten Sätze legen Kantone und Gemeinden fest; erkundigen Sie sich bei der kantonalen Steuerverwaltung oder beim Grundbuchamt.
Beim Erwerb: Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale bzw. kommunale Abgabe auf dem Übergang des Eigentums an einem Grundstück. Laut ESTV gilt als Handänderung ausdrücklich auch der Erwerb an einer freiwilligen oder amtlichen Versteigerung.
- Wer zahlt: In der Regel der Erwerber, je nach Kanton auch beide Parteien je zur Hälfte oder nach Vereinbarung. An einer Zwangsversteigerung bestimmen die Steigerungsbedingungen, was der Ersteigerer übernehmen muss. Nach der Verordnung sind die Kosten der Eigentumsübertragung und die Handänderungsabgaben dem Ersteigerer ohne Abrechnung am Zuschlagspreis zu überbinden (Art. 49 Abs. 1 Bst. a VZG).
- Kantonale Unterschiede: Schwyz erhebt keine Handänderungssteuer. In Zürich, Glarus, Zug und Schaffhausen haben die Abgaben nur Gebührencharakter. Mehr: Kantone im Überblick.
- Befreiungen bei Zwangsverwertung: Einige Kantone kennen Befreiungen oder Ermässigungen bei Zwangsverwertungen. Diese betreffen laut ESTV oft nur bestimmte Erwerber, etwa Pfandgläubiger, die beim Erwerb einen Verlust erleiden. Eine allgemeine Befreiung für Ersteigerer gibt es nicht.
Gesetzliche Pfandrechte: Steuern des Vorbesitzers
Ein Punkt, den viele übersehen: Kantone können für bestimmte Abgaben gesetzliche Pfandrechte am Grundstück vorsehen, ohne dass diese im Grundbuch eingetragen sind. Die Steigerungsbedingungen bestimmen, dass der Ersteigerer die zur Zeit der Versteigerung noch nicht fälligen Forderungen, für die ein gesetzliches Pfandrecht ohne Eintragung besteht, ohne Abzug am Zuschlagspreis übernehmen muss (Art. 49 Abs. 1 Bst. b VZG). Die Verordnung nennt als Beispiele Brandassekuranzsteuern und Liegenschaftensteuern (Art. 49 Abs. 1 Bst. b VZG mit Verweis auf Art. 836 ZGB).
Praxistipp: Fragen Sie beim Amt und bei der Gemeinde nach, welche gesetzlichen Pfandrechte bestehen oder entstehen können, und rechnen Sie den Betrag in Ihr Budget ein.
Während des Besitzes
Liegenschaftssteuer
Die Liegenschaftssteuer ist eine Objektsteuer auf dem vollen Wert des Grundstücks, ohne Abzug der Schulden. Laut ESTV (Stand August 2024) verzichten ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL und AG darauf. BE, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE und JU erheben sie; NE nur auf Anlageliegenschaften.
Vermögenssteuer
Die Liegenschaft gehört zu Ihrem steuerbaren Vermögen, Hypothekarschulden können abgezogen werden. Die Bewertung richtet sich nach kantonalem Recht.
Eigenmietwert
Wer selbst in seiner Liegenschaft wohnt, versteuert heute einen Eigenmietwert als Einkommen und kann im Gegenzug Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Am 28. September 2025 haben Volk und Stände die Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen; der Systemwechsel tritt am 1. Januar 2029 in Kraft (ESTV). Danach entfallen für selbst genutztes Wohneigentum grundsätzlich auch die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen. Für die Planung einer Renovation kann der Zeitpunkt deshalb steuerlich relevant sein; lassen Sie sich beraten.
Vermietete Liegenschaften
Mieterträge sind als Einkommen steuerbar; Unterhaltskosten und Schuldzinsen sind nach den Regeln des Bundes und des Kantons abziehbar. Übernehmen Sie bestehende Mietverhältnisse (Art. 261 OR), fliessen die Mieten ab dem Eigentumsübergang an Sie.
Beim späteren Verkauf: Grundstückgewinnsteuer
Wer eine Liegenschaft des Privatvermögens später mit Gewinn verkauft, zahlt die Grundstückgewinnsteuer. Steuerbar ist der Gewinn, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis zuzüglich Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 StHG). Kurzfristig realisierte Gewinne werden stärker besteuert; Tarife und Ermässigungen nach Besitzdauer regeln die Kantone.
Für Ersteigerer heisst das:
- Der Zuschlagspreis ist Ihr Erwerbspreis. Ein günstiger Zuschlag kann später einen höheren steuerbaren Gewinn bedeuten.
- Bewahren Sie Belege für wertvermehrende Investitionen auf; sie erhöhen die Anlagekosten.
- Wer schnell weiterverkaufen will, sollte die Spekulationszuschläge seines Kantons kennen.
Steuern des Schuldners
Die Steuern des bisherigen Eigentümers (Einkommen, Vermögen) sind grundsätzlich nicht Ihre Sache. Eine Ausnahme sind die oben erwähnten gesetzlichen Pfandrechte und Abgaben, die Ihnen die Steigerungsbedingungen überbinden. Lesen Sie die Bedingungen deshalb genau: Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen lesen.
Häufige Fragen
Muss ich an einer Zwangsversteigerung Handänderungssteuer zahlen?
Meistens ja, sofern Ihr Kanton eine solche Steuer kennt. Der Erwerb an einer amtlichen Versteigerung gilt als Handänderung. Was Sie übernehmen, steht in den Steigerungsbedingungen.
Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Die Abschaffung wurde am 28. September 2025 angenommen und tritt am 1. Januar 2029 in Kraft.
Was ist ein gesetzliches Pfandrecht?
Ein Pfandrecht, das von Gesetzes wegen entsteht, teils ohne Eintrag im Grundbuch. Noch nicht fällige Forderungen dieser Art muss der Ersteigerer übernehmen (Art. 49 VZG).
Quellen
Keine Rechtsberatung. Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und die publizierten Versteigerungen in der Schweiz und ersetzt keine Beratung durch eine Fachperson. Massgebend sind das Gesetz, die Steigerungsbedingungen und die Auskünfte des zuständigen Betreibungs- oder Konkursamts.