Schnäppchen an Zwangsversteigerungen realistisch einschätzen

«Haus für die Hälfte ersteigert» – solche Geschichten machen Zwangsversteigerungen bekannt. Die Realität ist nüchterner: Manche Objekte gehen tatsächlich deutlich unter dem Marktwert weg, andere über dem Schätzwert, und viele Steigerungen werden kurzfristig abgesagt. Ob ein Objekt ein Schnäppchen ist, zeigt sich erst, wenn Sie alle Kosten und Risiken eingerechnet haben.

Warum Objekte günstig weggehen können

Es gibt nachvollziehbare Gründe, warum an einer Steigerung manchmal tiefere Preise erzielt werden als im freien Markt:

• Wenig Zeit und Information: Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher publiziert (Art. 138 SchKG), die Bedingungen liegen mindestens zehn Tage vorher auf (Art. 134 SchKG). Viele potenzielle Käufer schaffen Besichtigung, Prüfung und Finanzierung in dieser Zeit nicht.
• Keine Gewährleistung: Käufer tragen das Risiko versteckter Mängel (Art. 234 OR) und kalkulieren entsprechend vorsichtig.
• Belastungen: Wohnrechte, Mietverträge, Dienstbarkeiten oder Miteigentumsanteile schränken die Nutzung ein. Lesen Sie dazu Wohnrecht, Mieter und Dienstbarkeiten.
• Zustand: Liegenschaften in Zwangsverwertung wurden oft länger nicht unterhalten.
• Wenig Konkurrenz: Bei abgelegenen Objekten, Spezialimmobilien oder Anteilen erscheinen manchmal nur wenige Bietende.

Warum es trotzdem oft teuer wird

• Gute Objekte ziehen Profis an: Bei begehrten Wohnungen in gefragten Lagen bieten oft Investoren, Nachbarn oder Banken mit. Der Zuschlag kann dann über dem Schätzwert liegen.
• Deckungsprinzip: In der Betreibung wird nur zugeschlagen, wenn das Angebot die vorgehenden Pfandforderungen übersteigt (Art. 126 und 142a SchKG). Ein «Spottpreis» ist bei hoch belasteten Liegenschaften deshalb oft gar nicht möglich.
• Edelmetall: Goldschmuck und Barren werden nie unter dem Metallwert zugeschlagen (Art. 128 SchKG).
• Absagen: Viele Steigerungen finden gar nicht statt, weil der Schuldner zahlt oder sich mit den Gläubigern einigt. Ihre Vorbereitungskosten sind dann verloren.

Die volle Rechnung

Ein Schnäppchen ist nur, was nach allen Kosten günstig ist. Rechnen Sie mit:

1. Zuschlagspreis (inklusive übernommener, nicht fälliger Pfandschulden, die auf den Preis angerechnet werden)
2. Kosten nach Art. 49 VZG: Eigentumsübertragung, Grundbuch, Handänderungsabgaben, noch nicht fällige gesetzliche Pfandrechte, laufende Abgaben
3. Renovation, Räumung, Reinigung
4. Leerstand oder Verzögerung, z.B. bis Mieter ausziehen oder das Objekt geräumt ist
5. Finanzierungskosten und allenfalls Kosten für Gutachten und Beratung
6. Steuern, z.B. Liegenschaftssteuer oder später Grundstückgewinnsteuer beim Wiederverkauf (siehe Steuern beim Ersteigern)

Vergleichen Sie das Ergebnis mit vergleichbaren freihändigen Verkäufen in der gleichen Gemeinde. Erst wenn die Differenz Ihr Risiko angemessen abdeckt, ist das Objekt für Sie interessant.

Warnsignale

• Wohnrecht oder Nutzniessung im Lastenverzeichnis
• Miteigentumsanteil statt ganzes Objekt
• Baurecht mit kurzer Restlaufzeit
• Bestrittene Lasten oder ein angekündigter Doppelaufruf
• Schätzung sehr alt oder ohne Innenbesichtigung
• Altlasten oder Hinweise auf belastete Standorte
• Sehr kurze Zahlungsfrist bei gleichzeitig hoher Anzahlung

Versteigerungen Schweiz kennzeichnet viele dieser Punkte automatisch unter «Wichtige Informationen». Die automatische Analyse ersetzt aber nicht die Lektüre von Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen.

Wo Chancen realistischer sind

• Bewegliche Sachen wie Fahrzeuge oder Einrichtungen, die Sie gut selbst beurteilen können
• Objekte mit klaren Unterlagen und ohne problematische Lasten
• Regionen oder Objektarten mit wenig Konkurrenz, sofern Sie die lokalen Preise kennen
• Freihandverkäufe aus Konkurs, wenn Sie Zeit für eine sorgfältige Prüfung haben (siehe Freihandverkauf aus Konkurs)

Ihr Vorteil: Information und Zeit

Wer früher von einer Steigerung erfährt, hat mehr Zeit für Besichtigung, Prüfung und Finanzierung. Versteigerungen Schweiz bündelt die Publikationen aus der ganzen Schweiz. Mit Premium sehen Sie neue Objekte 48 Stunden früher und erhalten E-Mail-Alarme für gespeicherte Suchen – auf Wunsch nur für Objekte ohne wichtige Informationen der Stufe «hoch».

Ein Rechenbeispiel ohne echte Zahlen

Statt Durchschnittswerte zu erfinden, hilft eine einfache Formel, die Sie mit den Angaben aus den Unterlagen füllen:

Maximalgebot = Ihr Gesamtbudget − Nebenkosten − Renovation − Reserve

• Gesamtbudget: Was Sie und Ihre Bank für das Objekt insgesamt finanzieren können.
• Nebenkosten: Handänderungsabgaben, Grundbuch, allenfalls übernommene gesetzliche Pfandrechte (Art. 49 VZG). Siehe Kosten und Gebühren nach dem Zuschlag.
• Renovation: Kostenschätzung nach der Besichtigung, idealerweise durch eine Fachperson.
• Reserve: Für Unbekanntes, besonders wenn keine Innenbesichtigung möglich war.

Vergleichen Sie das Ergebnis mit Preisen ähnlicher Objekte auf dem freien Markt. Liegt Ihr Maximalgebot nicht klar darunter, ist das Objekt für Sie kein Schnäppchen, auch wenn der Schätzwert verlockend wirkt.

Häufige Fragen

Liegt der Zuschlag meistens unter dem Schätzwert?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Der Zuschlag hängt von Objekt, Lage, Belastungen und der Konkurrenz am Steigerungstag ab. Mehr dazu unter Schätzwert vs. Zuschlagspreis.

Lohnt sich eine Ersteigerung als Kapitalanlage?

Das hängt von der vollständigen Kostenrechnung ab. Berücksichtigen Sie insbesondere übernommene Mietverhältnisse, Unterhalt und die Finanzierungsregeln für Renditeobjekte.

Quellen

• SchKG, Art. 126, 128, 134, 138, 142a
• VZG, Art. 49
• OR, Art. 234